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美国新屋开工量大幅反弹,机构预测美今年房价走势仍然强劲

时间:2022-03-18 19:44:25 | 来源:第一财经

美国新房开工量出现了大幅反弹,根据美国人口普查局17日发布的数据,2月私有住房的开工量经季节性调整后为176.9万套,环比上升6.8%,同比则增加22.3%,是2006年以来最快增速。住房竣工量也比1月份跃升了5.9%,比一年前上升了2.8%。

此前,1月份的恶劣天气和与疫情有关的工人缺勤抑制了美国的房屋建设。加拿大蒙特利尔银行资本市场经济学家提亚加莫西(Priscilla Thiagamoorthy)称,工人缺勤现象有所缓解,建筑活动因此得到一些增长。

然而,供应链瓶颈、劳动力市场的紧张和乌克兰局势下大宗商品价格的高涨,使得建筑商信心有所下降。根据全美建筑商协会(NAHB)和富国银行16日发布的指数,美国3月份房屋建筑商的信心下降到了6个月的最低点,销售前景也下降到了2020年6月以来的最低点。

投资咨询公司BCA Research Counterpoint部门首席策略师约什(Dhaval Joshi)对第一财经记者表示,一直以来,房屋开工率没有跟上美国家庭住房需求的速度,市场供应不足。在过去十年中,库存和空置率都急剧下降。这些态势表明美国有开展建筑活动的需求。

“但较高的利率是一个不利因素。过去一年,抵押贷款利率一直在上升,今年初以来,上升的速度急剧加快。然而,即使在最近的急剧上升之后,抵押贷款利率相对于历史仍然很低。而且虽然NAHB的住房负担指数有所下降,但其水平并不低。”约什称,美国住房市场很可能能够承受美联储的紧缩政策。

美国2月私有住房开工率环比上升6.8%,同比增加22.3%。

库存危机仍然存在

美国人口普查局数据显示,2月份单户住宅开工率增长5.7%,数量为121.5万套,单户住房竣工率为103.4万套,比1月份高出12.1%。公寓楼和共管公寓等多户住宅开工量增加到55.4万套,是2020年1月以来最强劲的增速。

此外,2月份获准建造但尚未开工的房屋数量变化不大,为1974年以来的最高水平,这表明未来几个月建筑商将有强劲的开工势头。

但美国房地产市场仍然在应对严重的库存危机。根据全美房地产经纪人协会(NAR)2月公布的数据,全美未售出的房屋库存下降至86万套的历史低点,相当于仅可供1.6个月的销售,这一数字也为历史最低。

美国房地产信息提供商Zillow17日发布的月度市场报告则显示,2月全美范围内的现有库存减少到仅有72.9万套,比去年同期下降了25%,比2020年2月的140万套下降了48%。“从历史上看,房屋库存一般在12月见底,然后随着卖家挂牌迎接繁忙的春季购房季而回升。但今年,进入新的一年后,供应量继续减少,2月份的库存比1月份低11.9%。”报告写道。

房地产咨询公司约翰伯恩斯(John Burns)研究副总裁巴赫曼(Devyn Bachman)称:“我们正处于春季购房季节的中心,现在的房地产市场会引发一些挫折感。至少在整个春季,(对买家来说)会很艰难。”

美国房价今年还将上涨逾10%?

根据标普/Case-Shiller美国全国房价指数,仅在2021年,美国房屋的平均价格就跃升了近19%,凤凰城等城市已经出现超过30%的价格上涨。Zillow发布的报告显示,今年2月份,一座典型的美国住宅的平均价格为33.15万美元,比2020年2月上升了32.4%,也就是购房者需要多掏8.1万美元。

但是,随着新房开工率的增加,加上抵押贷款利率的上升,一些分析师认为,这应该有助于在一段时间内冷却炙热的美国住房市场。

“由于材料和劳动力短缺,建筑许可证在疫情中出现积压,随着供应瓶颈的缓解,这对未来的建筑是一个积极的信号。”加拿大帝国商业银行资本市场董事兼高级经济学家嘉奇(Katherine Judge)在一份研究报告中称,“但随着抵押贷款利率的提高,购房意向已经开始下降。”

本周,美联储宣布决定上调基准利率25个基点,10年期美国政府债券收益率随之走高,这反过来又会推高30年固定利率抵押贷款的平均利率。根据房地美的数据,17日,这一平均利率为4.16%,而一年前则仅为3.09%。

尽管如此,许多机构仍预测2022年的房价将是强劲的一年。美国银行预测,美国房价在今年底将上涨10%,美国企业研究所(AEI)住房中心主任、房利美公司前首席信贷官平托(Ed Pinto)认为未来将有12%的涨价。美国联邦国家抵押贷款协会也预计今年房价将攀升11.2%,达到平均38.4万美元。

但利率上升给了房屋建筑商很大的压力。NAHB首席经济学家迪亚兹(Robert Dietz)称:“建筑商们报告说,他们越来越担心预期升高的利率将使潜在的购房者退出市场。这可能表明2022年下半年要小心行事。”

NAHB的报告显示,衡量未来六个月销售预期的指标下滑了10点,至70点。目前的销售指数下降了3个点,达到了5个月以来的最低点86。

“新的住宅建设正在感受到通货膨胀、劳动力短缺和利率上升的压力。”行业网站Realtor.com高级经济学家和经济研究经理拉提(George Ratiu)说,“这些趋势也反映在房屋建筑商的情绪中。”

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